夢のマイホームを購入したいと思っても、「すぐに自己資金を用意できない」「できるだけ頭金を抑えたい」という状況の方もいらっしゃるでしょう。そのような場合に活用できるのが「つなぎ融資」です。ただし、つなぎ融資の仕組みをよく理解しないまま利用すると、後悔するかもしれません。つなぎ融資は住宅購入の際に使用できるローンですが、通常の住宅ローンとは仕組みが異なります。
そこで本記事では、つなぎ融資の仕組みや利用時の流れ、メリット・デメリット、注意点について解説します。つなぎ融資を利用して住宅の購入を検討している方や、利用前に知識を深めておきたいという方はぜひ参考にしてください。
＜このような方におすすめ＞
・注文住宅を建てる際に、土地代や着工金の支払いが不安な方
・住宅ローン実行前に必要な費用を自己資金でまかなえるか心配な方
・つなぎ融資の仕組みや利用する流れを知りたい方
・つなぎ融資のメリット・デメリットを比較したい方
・無理のない資金計画で注文住宅を検討したい方
＜この記事のまとめ＞
・つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に必要な費用を一時的に補うローン
・土地代や着工金、中間金など、注文住宅の完成前に支払う費用に利用される
・自己資金が少ない場合でも、理想の土地や住まいを検討しやすくなる
・一方で、住宅ローンより金利が高めで、利息や諸費用が発生する点に注意が必要
・金融機関によって利用条件や融資回数が異なるため、早めの資金計画が大切
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、住宅ローンが融資される前に支払わなければならない費用を補うローンです。住宅ローンは住宅の引き渡し完了時に融資が実行されるため、注文住宅が完成する前に支払う土地代や着工金などの費用は、自己資金でまかなわなければなりません。
自己資金が十分にある場合は問題なく支払えますが、十分な資金を用意できていない場合は注文住宅を建てられません。そこでつなぎ融資を利用すると、自己資金がなくても注文住宅を購入できるようになるという仕組みです。
つなぎ融資を利用するケース
つなぎ融資を利用するのは、主に以下のようなケースです。
- 注文住宅を建てる土地の購入費用
- 注文住宅を建築する際の着工金・中間金・引渡し時の残代金の支払い
- 住宅ローンの融資実行が間に合わないときの一時的な立て替え
土地は注文住宅の工事が始まる前に費用を支払って、購入する必要があります。しかし土地と建物の一本化で住宅ローンを組む場合、融資実行が建物の完成・引き渡し後となるため、着工することができません。着工金や中間金なども建築前に支払う必要があるほか、引き渡しのときまでに必要な書類を揃えられず、住宅ローンの借り入れが間に合わなかった場合などに、つなぎ融資を利用するケースがあります。
注文住宅の資金計画を立てる方法｜ステップごとにわかりやすく解説
つなぎ融資を利用する際の流れ
つなぎ融資を利用する流れは、以下のとおりです。
- 資金計画を立てて土地と建築会社探し
- 建築会社と請負契約を締結
- つなぎ融資を利用できる金融機関探し
- 住宅ローン＆つなぎ融資の審査を受ける
- 融資承認後、必要な支出を支払う
- 住宅ローンの融資実行時、住宅ローンでつなぎ融資を返済
注文住宅を建てる際、まずは資金計画を立てることが大切です。土地や建築会社を探し、決まったあとは建築会社と請負契約を締結します。
次はつなぎ融資を利用できる金融機関を探します。つなぎ融資を利用するには、住宅ローンとつなぎ融資をセットで提供している金融機関を探さなければなりません。金融機関が決まり次第、審査を申し込み、通過すると土地購入時や着工金を支払うタイミングでつなぎ融資が実行されます。
無事に注文住宅が完成し、住宅ローンが実行されるタイミング（引き渡し時）でつなぎ融資の借り入れ額を全額返済します。つなぎ融資は住宅ローンの中から返済されるため、自己資金を用意する必要はありません。
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つなぎ融資のメリット・デメリット
つなぎ融資は自己資金が十分にない場合も注文住宅を建てられる魅力的な融資方法ですが、利用するデメリットもいくつか想定されます。以下で紹介するメリット・デメリットをそれぞれ把握して、慎重につなぎ融資の利用を検討しましょう。
メリット
つなぎ融資を利用するメリットは、主に以下の3つが挙げられます。
自己資金がなくても購入できる
先述しましたが、つなぎ融資の最大のメリットは、自己資金が十分にない場合でも注文住宅を建てられることです。マイホームを購入する際に、住宅ローンを利用することはよく知られています。しかし、住宅ローンで注文住宅の建築に関わる費用を全てまかなうことはできません。手付金や着工金、中間金などの支払いには現金が必要です。そこでつなぎ融資を利用すれば、自己資金がない方も注文住宅の建築を進められるようになります。
買い時を逃さず購入できる
つなぎ融資を利用すれば、気に入った物件や土地を見つけたタイミングですぐに購入できます。理想通りの土地や建築会社を見つけられるかどうかは、探し始める時期やタイミング次第です。良い物件に巡り会えたときは、買い時を逃さないために自己資金の準備が必要です。「〇〇万円の貯金が貯まったら購入しよう」と先延ばしにしても、目標金額を達成した時点で運良く理想の土地に巡り会えるとは限りません。つなぎ融資を利用すれば、貯金が貯まるまで待つ必要はなく、買い時を逃さずに購入できます。
買い替えが可能
つなぎ融資は、住宅の買い替え時にも利用可能です。買い換え時に多いのは、自己資金に充てるために住んでいた住宅を売却して現金化した後に、新しい住宅を探す方法です。しかし、売却先を探しつつ新しい住宅を探すと、良い物件を見つけても自宅の売却先が見つかっていないため資金が足りず購入できないことがあります。逆に、自宅の売却先が見つかってもすぐに好みの住宅を見つけられないケースもあり、売却と購入のタイミングを合わせるのは簡単ではありません。つなぎ融資を利用すれば売却を待たずに新しい住宅を探したり購入したりでき、住宅の買い替えもスムーズにできるでしょう。
デメリット
次は、つなぎ融資を利用するデメリットも見ていきましょう。
借り入れ期間が長いほど利息の負担が大きくなる
つなぎ融資は、住宅ローンよりも金利が高いことが一般的です。そのため借り入れ期間が長くなればなるほど、利息の負担も大きくなります。つなぎ融資の返済は、注文住宅が完成した引き渡し後の住宅ローンが実行されるタイミングです。建設中のトラブルや天候によって工期が延びると、その期間分の利息の負担も増えてしまうため注意が必要です。
住宅ローン控除が適用されない
住宅ローンと異なり、つなぎ融資は住宅ローン控除が適用されません。住宅ローン控除とは、条件を満たせば所得税や住民税が控除される制度で、高い節税効果があります。控除を受けるには、家が完成して6ヵ月以内に入居することが前提になっているため、家が完成する前に融資を受けるつなぎ融資は対象外です。つなぎ融資を利用した後の住宅ローンは、一定の要件を満たせば住宅ローン控除の対象となります。
つなぎ融資にかかる費用
つなぎ融資を利用する際は住宅ローンと同様に、以下のような諸費用が発生します。借り入れを検討する際は、以下の費用も含めた予算を想定することが大切です。
印紙代
金融機関との契約書に使用する印紙代です。借り入れ金額に応じて、印紙代は異なります。
事務手数料
手続きに必要な費用です。金融機関により、手数料の算出方法は異なります。
保証料・保証会社手数料
つなぎ融資の返済ができなくなった場合に保証会社に代理返済してもらう費用と手数料です。金融機関が負担するケースもあります。
短期団体信用生命保険料
短期団体信用生命保険料は、建設中のリスクに備えた住宅ローンの融資実行時までの短期に加入する生命保険料です。加入することが条件の場合があり、金融機関が保険料を負担するケースもあります。
つなぎ融資の3つの注意点
つなぎ融資を利用する際は、以下の3点に注意しましょう。
- 金利が高い
- 限度額や回数制限がある
- 取り扱っていない金融機関がある
つなぎ融資を利用して後悔することのないように、具体的に解説していきます。
金利が高い
前述したように、つなぎ融資は金利が高めに設定されていることが一般的です。住宅ローンの金利は、2023年現在1％前後です。一方で、つなぎ融資の金利は2〜4％となっています。
実際には融資実行時の金利が適用されるため、つなぎ融資を受けるタイミングによって異なります。金利の高さによって返済金額は変動し、家庭の経済的負担にも影響するため、少しでも金利が低い金融機関を検討してみましょう。
限度額や回数制限がある
つなぎ融資には、限度額や回数制限があります。自己資金で足りない分をいつでも好きなときに借りられる仕組みではないため、計画的な利用が大切です。
例えば「土地代金を支払うとき、または建物代金の支払い（着工金・中間金・引渡し金）が融資額の70%まで」と上限が定められている場合があります。または、3回まで融資可能と回数を限定しているケースもあります。限度額や回数は金融機関によって異なるため、利用する際は事前に確認するようにしましょう。
取り扱っていない金融機関がある
つなぎ融資は、全ての金融機関で取り扱っているわけではありません。基本的には、住宅ローンとのセットでの借り入れが条件となっています。A銀行から住宅ローンを借りて、B銀行からつなぎ融資を借りることはできないということです。つなぎ融資を利用する可能性がある場合は、取り扱いのある金融機関を早めに調べておきましょう。
キノエデザイン(秋山住研)はつなぎ融資を活用した資金計画のご提案も可能
つなぎ融資は、住宅ローンで補えない費用に対して利用できるローンです。注文住宅を建てる際は住宅ローン実行前に、土地代や着工金などいくつか支払いが必要な場面があります。つなぎ融資を利用することで、自己資金が不足している懸念を考えずに注文住宅の計画を円滑に進められるでしょう。
キノエデザイン(秋山住研)では、つなぎ融資を利用した資金計画のご相談も承っております。ご家庭の状況に応じた資金計画のご提案も実施しているので、無理のない資金計画で注文住宅を実現したい方は、ぜひ一度キノエデザイン(秋山住研)までご相談ください。
つなぎ融資に関するよくある質問
つなぎ融資はどのような費用に使えますか？
つなぎ融資は、注文住宅を建てる際に住宅ローン実行前に必要となる費用に利用されます。主な用途としては、土地の購入費用、建築会社へ支払う着工金や中間金、引き渡し前に必要な残代金などが挙げられます。ただし、利用できる範囲や融資回数、上限額は金融機関によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
つなぎ融資を利用すれば自己資金なしでも注文住宅を建てられますか？
つなぎ融資を利用することで、自己資金が少ない場合でも注文住宅の計画を進めやすくなります。ただし、すべての費用をつなぎ融資でまかなえるとは限りません。手付金や諸費用の一部は現金での支払いが必要になるケースもあるため、自己資金がどの程度必要になるのか、建築会社や金融機関と早めに相談しておくと安心です。
つなぎ融資の金利は住宅ローンより高いですか？
一般的に、つなぎ融資の金利は住宅ローンより高めに設定される傾向があります。また、借り入れ期間が長くなるほど利息の負担も大きくなるため注意が必要です。工期の遅れなどによって借り入れ期間が延びると、その分の利息も増える可能性があります。利用する際は、金利だけでなく事務手数料や保証料なども含めて総額で比較しましょう。
つなぎ融資は住宅ローン控除の対象になりますか？
つなぎ融資は、原則として住宅ローン控除の対象にはなりません。住宅ローン控除は、一定の要件を満たした住宅ローンに対して適用される制度であり、住宅が完成する前に一時的に借り入れるつなぎ融資は対象外となります。ただし、つなぎ融資を返済した後に利用する住宅ローンについては、要件を満たせば住宅ローン控除の対象になる可能性があります。
つなぎ融資はどの金融機関でも利用できますか？
つなぎ融資は、すべての金融機関で取り扱っているわけではありません。基本的には、住宅ローンとセットで利用するケースが多く、住宅ローンを借りる金融機関でつなぎ融資も申し込む流れになります。注文住宅を検討している段階で、つなぎ融資に対応している金融機関かどうかを確認しておくと、資金計画をスムーズに進めやすくなります。
つなぎ融資を利用する際に注意すべきことはありますか？
つなぎ融資を利用する際は、金利や諸費用、融資回数、借り入れ可能額を事前に確認することが大切です。また、住宅ローンの審査に通過していることが前提となるケースも多いため、土地探しや建築会社選びと並行して早めに資金計画を立てる必要があります。無理のない返済計画を立てるためにも、建築会社や金融機関に相談しながら進めましょう。
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