結婚や出産、老後などのライフステージで、住み替えを考える方は多いのではないでしょうか。住み替えとは、今の家から別の住まいへ生活の拠点を移すことをいいます。
スムーズに住み替えるためには、余裕を持って資金計画やスケジュールを立て、信頼できる会社へ依頼することが重要です。
この記事では、住み替えの意味や方法、費用目安などを解説します。住み替えを進める際のコツも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
＜このような方におすすめ＞
●住み替えはいつするべき？住み替えのベストなタイミングを知りたい方
●住み替えは失敗しない？住み替えのコツを知りたい方
●住み替えにはいくらかかる？住み替えにかかる費用を知りたい方
＜この記事のまとめ＞
●住まいを替えることを住み替えといい、将来的に豊かに暮らすための重要な人生設計の一つ
●住み替えには売り手先行、買い手先行、同時並行の3つの方法があり、資金やスケジュールを考慮して選ぶのが良い
●目的を明確にし、余裕のある資金計画やスケジュールを立てて住み替えを進めるのがおすすめ
住み替えとは？
住み替えとは、言葉のとおり住まいを替えることを意味します。賃貸から持ち家、マンションから戸建て、持ち家から持ち家など、複数のパターンがあります。単なる引っ越しではなく、将来にわたって豊かに暮らすための重要な人生設計の一つです。
住み替えには、一般的に3カ月～1年程度かかるとされています。住んでいた家の買い取り手や、希望条件に合う新居が見つからない場合は、期間が長引くケースもあります。
住み替えのタイミングやきっかけ
住み替えのタイミングやきっかけで多いのが、結婚や子どもの進学、老後などのライフステージが変わるときです。将来を見越して、どのタイミングで住み替えるかを早めの段階で考えておくと、理想の住まいに近づけます。
ライフステージと併せて以下のタイミングを考慮すれば、住み替えで失敗しにくくなります。
- 不動産取引が活発になっているとき
- 家計が安定したとき
- 住宅ローンを組みやすいとき
不動産取引が活発な時期は良い物件が多く、持ち家がある場合も売却しやすい時期です。持ち家へ住み替える際は、収入が安定していて、低金利で住宅ローンを組みやすい時期に検討するのがおすすめです。
【種類別】住み替えの方法
住み替えには、売り手先行と買い手先行、同時並行の3つの方法があります。
売り手先行
売り手先行は、持ち家から持ち家に住み替える場合に、旧居の売却から始める方法です。
先に売却するため、新居購入時に使える自己資金を把握しやすくなります。
売り手先行の流れは、以下のとおりです。
| 売却 | 購入 | |
| 1 | 査定依頼 | |
| 2 | 媒介契約 | |
| 3 | 売却活動 | 新居探し住宅ローン申し込み |
| 4 | 売買契約 | |
| 5 | 決済・引き渡し | |
| 6 | 売買契約 | |
| 7 | 決済・引き渡し |
スケジュールに余裕を持てるため高値で売却しやすく、新居購入の資金計画も立てやすくなります。売却資金を新居の購入に充てられるため、費用面の不安が少なく、自己資金や住宅ローンの借入額を計算しやすくなる利点もあります。
一方で、仮住まいが必要な場合が多く、余計な出費がかかる可能性が高い方法です。
買い手先行
買い手先行とは、新居を探してから旧居を売却する方法です。以下のような流れで進めます。
| 売却 | 購入 | |
| 1 | 相談 | |
| 2 | 新居探し | |
| 3 | 査定依頼媒介契約売却活動 | 売買契約 |
| 4 | 住宅ローン手続き | |
| 5 | 決済・引き渡し | |
| 6 | 売買契約 | |
| 7 | 決済・引き渡し |
新居の購入に時間を費やせることから、納得のいく物件を探しやすいのが特徴です。先に新居を購入するため、仮住まいはほとんどの場合必要ありません。
ただし、新居の購入資金を準備する必要があります。旧居のローンが残っていればダブルローンになるほか、売却が長引くと、新居の固定資産税や火災保険などの維持費も売却前にかかる場合があります。
自己資金に余裕がある方が、向いている手段です。
同時並行
同時並行は、その名のとおり売却活動と新居購入を同時に進める方法です。仮住まいの用意やダブルローンを避けやすく、引っ越し回数も増えにくいため、費用や負担を抑えられます。
一方で、売却と購入のタイミングを合わせる必要があり、価格や条件を見直さなければならない場合があります。一定期間のスケジュール調整が必要になるものの、売り手先行と買い手先行の両方のメリットを得られる方法です。
住み替えの費用目安
住み替えにかかる費用は、物件価格や旧居の種類で異なります。一般的に、売却費用は成約価格の4〜6％、購入費用は7％〜8％程度が目安です。税金・手数料・保険料などが主に発生します。
持ち家から持ち家に住み替えた場合の費用目安は、以下のとおりです。
| 発生時期 | 項目 | 費用目安 | 備考 |
| 売却・購入 | 印紙税 | 1万～6万円 | 売買契約書作成時に必要 |
| 売却 | 仲介手数料 | 成約価格×3％＋6万円 | 成約価格400万円以上の場合 |
| 登記費用 | 1万5,000円～5万円 | ||
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000円～3万円 | ||
| 譲渡所得にかかる税金 | 譲渡所得×20.315％ | 売却年の1月1日時点で保有期間が5年以上の場合 | |
| 購入 | 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料3万円～5万円または融資額の2.2％程度 | 事務手数料、保証料、印紙税など |
| 火災・地震保険料 | 数万〜数十万円程度 | ||
| 税金 | 数万〜数十万円程度 | 固定資産税（中古の場合）、不動産取得税、登録免許税など |
他にも、引っ越しや仮住まい、リフォームなどの費用が発生する場合があります。想定以上に費用がかかるケースもあるため、余裕を持った資金計画を立てましょう。
失敗しない！住み替えを進める際のコツ
住み替えを進める際の4つのコツを見ていきましょう。
住み替えの目的を明確にする
住み替えで失敗しないためには、目的を明確にすることが大切です。目的がはっきりしていれば、計画を立てやすくなります。
たとえば、子どもの進学に合わせて住み替える場合は、4月に間に合うよう逆算して旧居の売却活動と新居の購入を進める必要があります。
希望条件を整理できるため、家庭に合った住み替え先が見つかりやすくなるのもメリットです。
余裕のある資金計画・スケジュールを立てる
住み替えには、ある程度の資金とスケジュールの確保が必要です。資金計画は、売却・購入に必要な費用を洗い出し、余裕を持って立てることを心がけましょう。
住宅ローン残高や諸費用など、入念に確認しておくと、いざというときに慌てずに済みます。予想外の出費に備え、必要資金とは別で予備費を用意しておくと安心です。
住み替えにかかる期間は3カ月～1年程度です。予定が遅れることも考え、1～2カ月ほど余裕を持ってスケジュールを見積もっておくと、進めやすくなります。
住み替えの特例や減税措置を活用する
住み替え時には、特例や減税措置が用意されています。主な特例・減税措置の内容は以下のとおりです。
| 制度 | 内容 |
| 居住用財産の3,000万円控除 | 譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例 |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 売却で損失が発生した場合にその年の所得から相殺できる制度損失が大きくその年だけで控除できない場合は、翌年から最大3年まで繰越できる |
それぞれ要件がありますが、活用すれば費用や税金の負担を大幅に軽減できます。
No.1474 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除｜国税庁
信頼できる住宅会社に相談する
住み替えの満足度を高めるためには、住宅会社選びが重要です。信頼できる住宅会社に相談すると、理想の新居が見つかりやすく、売却活動をスムーズに進められます。
複数の会社に査定を依頼して、比較検討するのも方法の一つです。住み替え実績の豊富さや、丁寧なヒアリング、連絡のレスポンスの速さなどに注目し、信頼できる住宅会社を選びましょう。
余裕のある計画を立て、理想の住み替えを実現しよう
住み替えは、人生の重要なタイミングで発生する大きなイベントです。資金やスケジュールを見極めつつ、状況に合った売却・購入方法で行うことが大切です。
目的を明確にして、余裕のある資金計画とスケジュールを立てる必要があります。利用できる制度を活用して費用を抑え、信頼できる会社へ依頼して理想の住み替えを成功させましょう。
キノエデザインでは、ご納得いただける住まいを提供できるよう、さまざまなご要望をお伺いする相談会や見学会も随時開催しております。住み替えを検討されているなら、ぜひお気軽に相談会、見学会へ足をお運びください。
住み替えに関するよくある質問
Q. 住み替えと建て替えはどちらがよいですか？
住み替えは、今とは別の土地や住まいで新生活を始めたい方に向いています。一方、建て替えは、現在の土地に愛着がある方や、立地を変えずに住まいだけを新しくしたい方に適しています。どちらがよいかは、土地の条件や資金計画、家族の暮らし方によって変わるため、比較しながら検討することが大切です。
Q. 住み替えの流れはどのように進みますか？
住み替えは、まず現在の住まいの状況や資産価値を確認し、次に新しい住まいの希望条件を整理します。その後、売却と購入の進め方、住宅ローン、引っ越し時期などを調整していきます。売却と購入のタイミングが重要になるため、早めに資金計画とスケジュールを立てることが大切です。
Q. 住み替えでは、先に家を売るべきですか？それとも先に買うべきですか？
資金に余裕を持って進めたい場合は、先に売却してから新居を探す「売り先行」が安心です。一方、理想の住まいを逃したくない場合は、先に購入する「買い先行」も選択肢になります。ただし、買い先行は二重ローンや仮住まいの有無なども関係するため、資金計画を慎重に立てる必要があります。
Q. 住み替えで住宅ローンが残っている場合はどうなりますか？
住宅ローンが残っていても、住み替えを検討することは可能です。ただし、現在の住まいを売却した金額でローンを完済できるかどうかが重要になります。売却価格よりローン残高が多い場合は、自己資金や住み替えローンの検討が必要になることもあるため、早めに金融機関や住宅会社へ相談しましょう。
Q. 子育て世帯が住み替えで重視すべきポイントは何ですか？
子育て世帯の住み替えでは、学校や保育園への距離、通勤のしやすさ、公園や買い物施設の近さなど、日常生活の利便性を確認することが大切です。さらに、収納量や家事動線、子どもの成長に合わせて使い方を変えられる間取りを考えておくと、長く快適に暮らしやすくなります。
Q. 住み替えで注文住宅を選ぶメリットは何ですか？
住み替えで注文住宅を選ぶメリットは、今の住まいで感じている不満を反映しながら、新しい暮らしに合った家をつくれることです。収納不足、家事動線、寒さ・暑さ、部屋の使いにくさなどを見直し、家族に合う間取りや性能を計画できる点が大きな魅力です。
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